賃貸リフォームの費用相場と選び方を徹底解説

最終更新日：2026年10月23日

賃貸物件の空室対策や家賃収入の維持を図るうえで、リフォームは欠かせない選択肢のひとつです。しかし、リフォームといってもその内容や規模はさまざまで、費用も大きく変動します。内装や水回り、外壁塗装から1棟まるごとの大規模改修まで、目的に応じた工事を選ばなければ、十分な効果が得られない場合もあります。

また、過剰な投資を避けるためには、相場の把握と的確な判断が求められます。本記事では、代表的な賃貸リフォームの種類ごとに費用相場を整理し、目的や物件に応じたリフォームの選び方を解説します。長期的な収益を確保しながら、物件の魅力を最大化するために、コストと効果のバランスを踏まえた賢い選択が必要です。

賃貸リフォームの費用相場

ここでは、賃貸リフォームの費用相場について解説していきます。工事の種類で費用が異なってきます。

賃貸リフォームの種類

賃貸リフォームの内装リフォームは以下のとおりです。

• 内装リフォーム
• 水回りリフォーム
• 外壁塗装
• 1棟まるごと

費用相場

賃貸物件の魅力を維持し、空室リスクを軽減するためには、定期的なリフォームが欠かせません。特に費用相場を把握しておくことで、予算計画を立てやすくなり、無駄な支出を防ぐことが可能です。まず、内装リフォームは比較的取り組みやすい工事であり、壁紙や床材の交換を中心に30万円〜100万円程度が一般的な相場です。

見た目の印象を大きく左右するため、空室対策として有効です。次に水回りリフォームは、キッチンや浴室、トイレ、洗面台などの設備更新が中心で、費用は80万円〜200万円程度とされています。古さを感じさせる水回りは入居者に敬遠されやすく、最新設備への更新は賃料アップにもつながる可能性があります。

外壁塗装は美観の維持だけでなく、建物の耐久性を高める目的もあり、120万円〜300万円程度が目安です。塗料の種類や施工範囲によって金額に幅が生じるため、物件の状態を踏まえて判断する必要があります。最後に、1棟まるごとリフォームでは、専有部と共用部の両方を一新する大規模な工事となるため、費用は1,200万円〜4,000万円以上に及ぶ場合があります。入居率の改善や資産価値の維持を目的に、長期的な視点で計画することが求められます。

賃貸リフォームでは、工事費用の安さだけで判断しないことが重要です。オーナー様の中には費用を抑えることを優先するあまり、結果として入居者ニーズとずれた改修になってしまうケースもあります。特に築20年以上の物件では、単なる修繕ではなく競争力を高める視点が必要です。周辺物件の設備や家賃相場を調査し、「いくら使うか」ではなく「どれだけ空室対策や家賃維持につながるか」を基準に検討することをおすすめします。

賃貸リフォームの種類と種類別参考価格

賃貸リフォームの費用は、工事の種類で価格が異なってきます。それぞれの特徴や価格を把握しておきましょう。

賃貸のリフォーム

賃貸のリフォームは次のような種類に分かれます。

• 内装リフォーム
• 水回りリフォーム
• 外壁塗装
• 1棟まるごと

それぞれの種類によって特徴や費用に違いが出てきます。

内装リフォーム

賃貸物件における内装リフォームは、入居者の印象を大きく左右するため、空室対策や家賃維持の観点からも重要な取り組みです。中でもクロスの張り替えは費用対効果が高く、1部屋あたり約3万〜5万円で施工できる手軽な改修です。汚れや経年劣化が目立ちやすい壁面を一新することで、室内の清潔感が格段に向上します。

床の張り替えでは、フローリングや畳といった素材に応じて金額に差が生じ、6畳程度で5万〜20万円が一般的な相場です。デザイン性や耐久性を考慮し、賃貸ニーズに合った素材選びが求められます。さらに、間取りの変更をともなうリフォームでは、工事の規模により50万円〜100万円以上になるケースもあります。

壁の撤去やキッチン・水回りの移設などが含まれると、設計と施工の両面で慎重な計画が不可欠です。内装リフォーム全体としては、最低でも30万円前後から始まり、規模が大きくなると100万円を超える可能性があります。目的に応じて優先順位を整理し、費用配分を見極めることが成功の鍵を握ります。

内装リフォームは見た目だけでなく入居者層との相性が重要です。高齢者が多い地域では畳、小学校や保育園が近い地域ではファミリー向けの明るいデザインが好まれる傾向があります。

水回りリフォーム

水回りのリフォームは、賃貸物件の満足度を大きく左右する要素であり、入居希望者に選ばれるための重要な判断材料となります。特にキッチンは使用頻度が高く、清潔感や収納力が重視されるため、交換費用の目安は10万〜70万円と幅広くなっています。ユニットバスの交換では、防水性や断熱性の改善が図られ、40万〜100万円程度の投資が必要となるケースが一般的です。

トイレは衛生面への関心が高まっていることから、最新機能を備えた製品に交換することで印象が良くなり、費用は10万〜40万円程度が目安です。洗面台の交換も人気があり、20万〜100万円程度を見込む必要があります。いずれの設備もグレードや機能性によって価格差が大きいため、ターゲットとする入居者層や周辺相場とのバランスを考慮した選定が求められます。

水回り全体のリフォームを一括で行う場合、最低でも80万円前後から始まり、内容次第では200万円を超えることもあります。設備の老朽化は空室リスクを高める要因となるため、計画的な見直しと適正な予算配分が欠かせません。

入居者は設備の豪華さよりも清潔感や使いやすさを重視します。高額な設備更新だけでなく、収納力の向上や見栄えの改善など、費用対効果の高い改修を優先することが空室対策のポイントです。

外壁塗装

外壁塗装は、建物の美観だけでなく、防水性や耐久性を維持するうえでも非常に重要なリフォームの一つです。特に賃貸物件においては、第一印象を大きく左右するため、入居率や物件価値に直結する改修といえます。

塗料の種類や建物の構造によって費用は変動しますが、一般的なアパートやマンションの場合、外壁塗装の費用相場は120万円〜300万円程度とされています。安価な塗料を使用すれば初期費用は抑えられますが、耐用年数やメンテナンス頻度を考慮すると、長期的には高品質な塗料を選ぶ方がコストパフォーマンスは高まります。

また、足場の設置や下地補修、付帯部の塗装などが含まれると費用はさらに増加します。総額としては、塗装範囲や劣化の度合いにより200万円前後を見込んでおくと安心です。見た目だけでなく、建物全体の寿命を延ばすためにも、定期的な外壁のリフォームは欠かせません。入居者に安心感を与え、物件全体の評価を高めるためにも、適切なタイミングでの施工を検討することが重要です。

外壁は物件の印象を大きく左右します。窯業系サイディングの場合、単色塗装は意匠性を損なうこともあるため、早めのクリアー塗装でデザインと耐久性を維持することが重要です。

1棟まるごと

物件全体の競争力を一新したい場合、1棟まるごとのリフォームは極めて効果的な選択です。単に老朽化した部分を修繕するだけでなく、デザインや設備を時代に合った仕様へ刷新することで、空室率の改善や家賃アップも見込めます。リフォーム費用は1戸あたり120万〜400万円が目安で、10戸規模のアパートであれば総額1,200万〜4,000万円以上となる可能性もあります。

費用には内装の全面改修、キッチンや浴室などの設備交換、外壁や屋根の修繕までが含まれることが多く、建物全体の機能と美観を同時に高められます。工事の規模が大きいため、事前の調査や資金調達、入居者対応まで綿密な計画が必要です。

ただし、適切なプランニングと投資判断ができれば、中長期的に安定した収益と資産価値の維持が実現できます。市場ニーズを見極めたうえで、無理のないスケジュールと予算設定を行い、確実にリターンを得るための判断が求められます。

賃貸リフォームで後悔しない費用ポイント

賃貸リフォームで後悔しないために、次のようなポイントに気を付けましょう。

• 原状回復を意識した工事内容にすること
• 費用対効果を見極めて予算を配分すること

賃貸リフォームを検討するときは、目的を明確にすることが重要です。

原状回復を意識した工事内容にすること

リフォーム後の設備や内装は、将来的な原状回復費用や維持管理コストも考慮して選定しましょう。

費用対効果を見極めて予算を配分すること

家賃の上昇や空室対策を目的としたリフォームでは、費用に見合う効果が出るかどうかが鍵です。例えば、高額なシステムキッチンよりも、照明や水栓交換など小規模なリフォームの方がコストパフォーマンスに優れるケースもあります。

賃貸物件のリフォームでは、「投資額をいつ回収できるか」という視点も欠かせません。例えば100万円の工事を行う場合でも、空室期間の短縮や家賃アップによって回収期間は大きく変わります。反対に、入居者ニーズに合わない設備へ過剰投資すると回収が難しくなることもあります。リフォーム前には収支シミュレーションを行い、将来的な収益改善まで見据えた計画を立てることが大切です。

賃貸リフォームの選び方や種類別のメリット・デメリット

ここでは、賃貸リフォームの選び方や種類別のメリットやデメリットを紹介していきます。

賃貸リフォームの選び方

賃貸リフォームを検討する際は、物件の魅力を高めながら費用対効果の高い選択をすることが重要です。まず、入居者層や地域のニーズに合ったリフォーム内容を見極めることが求められます。

例えば、ファミリー層が多いエリアでは収納や水回りの利便性が重視される一方で、単身者向けの物件ではデザイン性やコンパクトな機能性が重視されます。また、築年数や劣化の程度に応じて、優先すべき工事内容を明確にすることが失敗を避ける鍵となります。

次に、複数の業者から見積もりを取り、費用や提案内容を比較することで、施工後の後悔を防ぐことが可能です。金額だけで判断するのではなく、施工実績や対応力も確認し、信頼できる業者を選定する必要があります。

さらに、将来的なメンテナンスや修繕のしやすさも視野に入れ、長期的な収益性を意識したリフォーム計画を立てることが大切です。短期的な見栄えだけでなく、入居者の満足度や定着率にも配慮した設計と仕様を選ぶことで、安定した賃貸経営につながります。

状況に応じた柔軟な判断が、最適なリフォーム選びの決め手となります。

賃貸リフォームの種類別のメリット・デメリット

賃貸は以下のリフォームに分かれます。

• 内装リフォーム
• 水回りリフォーム
• 外壁塗装
• 1棟まるごと

各リフォームのメリットやデメリットについて把握しておきましょう。

内装リフォーム

賃貸物件の魅力を高めたいと考えるなら、内装リフォームは非常に効果的な手段です。特に壁紙や床材の刷新、設備や間取りの改善によって、入居希望者の目を引きやすくなり、結果として入居率の向上や家賃アップにつながる可能性があります。内装の印象が良くなることで、空室期間が短縮されるほか、物件全体の資産価値も高まり、将来的な売却にも好影響をもたらします。一方で、工事中は賃貸収入が止まり、収支計画に影響を及ぼす点には注意が必要です。

また、老朽化部分の補修や設備の更新が必要となる場合もあり、当初の予算を上回る可能性があります。さらに、リフォーム後に水漏れや不具合が生じた場合には、追加の対応費用や入居者からの苦情につながる恐れもあります。費用面でも、設計・材料・施工にかかる初期投資は小さくなく、ローンを組む際には返済負担も慎重に見極めなければなりません。加えて、新たに導入した設備の維持管理費も想定しておく必要があります。効果とリスクの両面を理解し、明確な目的をもって計画を進めることが成功への鍵となります。

水回りリフォーム

物件の印象を左右する水回りのリフォームは、入居率や家賃設定に直結する重要な施策です。キッチンや浴室、トイレなどを最新の設備に更新すれば、使い勝手や衛生面が向上し、快適な生活環境を提供できます。

加えて、節水機能や省エネ性能を備えた設備を導入することで、水道代や電気代の削減にもつながり、入居者にとっても魅力ある物件となります。物件価値が高まり空室リスクの軽減にも効果的です。ただし、リフォームには多額の費用がかかり、施工中は家賃収入が得られない点も無視できません。

特に水回りの使用が制限される期間は、入居者の生活に直接影響を与えるため、事前に十分な説明と配慮が求められます。また、施工品質が不十分であれば、リフォーム後に水漏れや設備不良といったトラブルが発生するおそれもあります。こうしたリスクを回避するには、信頼できる業者の選定と複数の見積もり取得が欠かせません。リフォーム範囲や工期を慎重に検討し、入居者や収益への影響を最小限に抑えることが、成功のポイントとなります。

外壁塗装

物件の第一印象を左右する外壁塗装は、賃貸経営において極めて重要なリフォームの一つです。古びた外観を美しく整えることで、物件の魅力が高まり、入居率や賃料アップにつながる可能性があります。

また、塗膜が紫外線や風雨から建物を保護し、耐久性を高めることで長期的な資産価値の維持にも貢献します。さらに、防カビ・防汚・遮熱効果のある塗料を選べば、美観だけでなく住環境や光熱費にも好影響を与えます。加えて、塗装費用は減価償却による経費計上が可能で、節税効果も見込めます。

ただし、外壁塗装にはまとまった費用がかかり、特に高機能な塗料や広範囲の施工では負担が大きくなります。工事中は足場やネットの設置、騒音、粉塵などが発生し、入居者の生活にも一定の支障が生じるため、事前の説明や配慮が不可欠です。

また、塗料の種類や色選びによって印象が大きく変わるため、周囲との調和やターゲット層に合わせた選定が求められます。施工業者の技術力によって仕上がりや耐久性に差が出るため、実績や評判を確認し、複数社から見積もりを取ることが失敗を防ぐうえで重要です。

1棟まるごと

築年数の経過によって競争力が低下した賃貸物件を再生する手段として、1棟まるごとのリフォームは非常に効果的です。専有部だけでなく共用部まで改修することで、物件全体の印象が大きく向上し、入居者満足度の改善と空室率の低下が見込めます。

また、設備や内装を現代的な仕様に刷新することで家賃の適正化が可能となり、結果として収益性の向上にもつながります。さらに、老朽化による資産価値の低下を抑え、将来的な売却を視野に入れた資産形成にも効果を発揮します。ただし、全体改修には高額な費用がかかり、設計・施工を別会社に分けた場合はコストの増加にも注意が必要です。

入居者が居住中の場合、退去交渉が必要になるケースもあり、特に高齢者や長期入居者に対しては慎重な対応が求められます。また、実績のある業者が限られるため、信頼性や過去の施工事例を十分に確認することが重要です。

加えて、資産が一棟に集中することにより、災害時の被害リスクが分散しにくい点も理解しておくべき要素です。リスクと効果を見極め、綿密な計画のもとで進めることが成功の鍵となります。

築年数が経過した賃貸物件では、建物全体を一度に改修する方法だけが正解ではありません。実際の現場では、長年住んでいただいている入居者に退去をお願いすることへ抵抗を感じるオーナー様も多くいらっしゃいます。

そのような場合は、空室になった住戸から順次リフォームを行い、共用部や外壁なども段階的に改修していく方法がおすすめです。工事期間中も家賃収入を継続できるため、資金計画を立てやすく、入居者対応の負担も軽減できます。

確かに工事を分散することで総額費用は一括改修より高くなる傾向がありますが、退去補償費用や長期間の空室リスクを抑えられるメリットがあります。物件の状況や入居状況に応じて、一括改修と段階的改修を比較しながら計画を立てることが重要です。

賃貸リフォームの施工までの主な日数と流れ

次に、賃貸リフォームの施工までの流れと日数について詳しく解説します。

賃貸リフォームの施工までの主な日数

賃貸物件のリフォームを検討する際には、施工までにかかる日数を把握しておくことが非常に重要です。リフォームは思い立ってすぐに着工できるものではなく、事前準備に時間を要する工程がいくつも存在します。

まず、現地調査と見積もりに数日から1週間程度かかり、その後にプランの打ち合わせや設計内容の確認を進める段階では、1週間から2週間程度を見込んでおく必要があります。プランが確定すると、資材の手配や工事のスケジュール調整に入りますが、混雑状況によっては着工までにさらに1〜2週間程度を要する場合もあります。結果として、簡易的なリフォームであっても依頼から着工までは2〜3週間、内容が複雑な場合や一棟全体の工事では1ヶ月以上かかることもあります。

こうした期間を見越して、退去から次の入居までの間を無理なく確保する計画が重要です。スムーズな進行のためには、事前に複数の業者から見積もりを取り、納期や施工実績についても確認しておくことが推奨されます。的確な準備と段取りが、納期遅延を防ぎ、空室リスクを最小限に抑えるための鍵となります。

賃貸リフォームの施工までの流れ

賃貸リフォームを成功させるには、施工までの流れを正確に把握しておくことが不可欠です。まず、リフォームの目的や予算を明確にしたうえで、信頼できる業者への相談を行います。次に、現地調査を通じて施工範囲や必要な工事内容を確認し、プランの提案と見積もりが提示されます。内容に納得したうえで契約を結び、使用する資材や設備の手配が開始されます。

その後、着工前には近隣や入居者への説明も必要となり、スケジュール調整を行ったうえで工事がスタートします。ここまでの流れには通常2〜4週間ほどかかるため、無理のないスケジュールを組むことが大切です。円滑に進めるためには、各工程での確認と意思決定を迅速に行うことが求められます。

賃貸リフォームを検討する際は、設備や内装の見た目だけでなく建物そのものの性能にも目を向けることが大切です。特に寒冷地では、石油ファンヒーターの使用による結露が原因で、壁内や天井裏の断熱材、木部の劣化が進行しているケースも少なくありません。

また、築年数だけでは建物の状態は判断できず、入居者の住まい方によって劣化状況が大きく変わります。間取り変更や大規模なリフォームを行う際は、断熱性能の向上もあわせて検討すると良いでしょう。室内環境の改善は入居者の快適性向上につながり、結果として長期入居や退去リスクの軽減にも効果が期待できます。

まとめ

賃貸リフォームは物件の魅力を高め、空室対策や収益向上に直結する重要な取り組みです。内装や水回り、外壁塗装などは比較的身近な工事ですが、1棟まるごとのリフォームでは大規模な費用と計画が必要になります。

それぞれの工事には明確な目的と効果があるため、費用相場を把握し、物件の状態やターゲット層に合わせた内容を選定することが大切です。長期的な収益性と資産価値を見据えた判断が、賃貸経営を成功に導く鍵となります。

賃貸リフォームで成果を出しているオーナー様に共通しているのは、自分の感覚だけで判断せず、常に入居者ニーズを把握していることです。実際に、大家同士の情報交換や管理会社へのヒアリングを通じて、空室対策の情報収集を行っている方は少なくありません。オーナーが浴室やキッチンの改修を考えていても、実際にはモニター付きインターフォンや宅配ボックス、収納改善の方が入居者に評価されるケースもあります。市場の声を取り入れながら、費用対効果の高い改善を積み重ねることが安定した賃貸経営につながります。

監修者：戸塚 昌博
二級建築士
宅地建物取引士
2級建築施工管理技士

【ひとことアドバイス】
賃貸リフォームでは、キッチンや浴室などの大型設備に目が向きがちですが、実際の入居検討者はインターフォンやポスト、収納スペースなど日常的に使う設備も重視しています。特に築年数の古い物件では、モニター付きインターフォンがない、玄関ポストが古い、押し入れ中心の収納になっているなど、現代の生活スタイルに合わないケースも少なくありません。単身者や子育て世帯は設備の豪華さよりも暮らしやすさを重視するため、小さな改善の積み重ねが空室対策につながります。